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中美一条龙房地产的业务代表会在24小时内联系您。感谢您对中美一条龙房地产高级奢华物业的关注与支持!

购买程序


购买第二套房以及商业房产

总部设于加利福尼亚州萨拉托加(旧金山以南大约一个小时的车程)的 Homes2USA 部是您可以信赖的合作伙伴,它协助您办理房产和闲置土地的搜索和购买事宜。此外,我们还提供关于土地投资以及商业房产租赁和购置的服务。
我们的团队由持有执照的房地产经纪人组成,他们讲多国语言,在为不同文化的民族服务方面训练有素。我们的经验包括为来自不同国家和母语文化的外国人提供协助,包括中文(普通话和粤语)、土耳其语、西班牙语和俄语,在不久的将来将增加更多母语。
我们的服务从与客户沟通开始。这种沟通基于我们客户首选的通信工具,包括电话、电子邮件、短信和 Skype。卓越的客户服务是我们的标准,而我们相信实现您的目标建立在事先确定您的需求和建立有力的客户关系的基础之上。我们致力于提供按时结束的无压力交易,并为我们的客户获得最佳价值。我们的房地产经纪人将伴随您走过整个过程的每一步。您的房地产经纪人将为您讲解购买合同,为您提供满足您标准的房产搜索结果,并为您安排“虚拟”查看房产的服务。最为重要的是,您的 Homes2USA 房地产经纪人将安排您的看房之旅并为您提供私人看房安排,代表您商谈好最佳价格,尽可能随时亲自出价,并在托管结束之前和之后全程为您提供支持。
Homes2USA 的房地产经纪人团队拥有高素质,能够为我们的客户提供最佳服务。他们经验丰富,通过连续的房地产教育获得认证。因此,他们当中许多人拥有各种房地产称号,例如 ABR®(认证买方代表)、CIPS®(认证国际房地产专家)、CRS(认证住宅专家)、ePRO®、GRI(房地产经纪人学院毕业生)和 SRES®(老年房地产专家)。
如果您的目标是购买闲置地块或在现有地块上建造定制化的住宅,我们合作的建筑和工程团队能够协助您设计您的梦想之家,而我们的承包商合作伙伴能够完成建筑施工。我们还能在整个改造过程中为您提供协助。我们的室内设计师合作伙伴和风水专家能够为您的梦想之家完成最后的美化工作。
能够为您提供全方位服务,使您的美国之行硕果累累且轻松愉快,我们深感自豪。在您前往美国之前,我们的人员能够协助您办理酒店预订、汽车或豪车租赁、当地观光和购物(如私人购物者),此外,我们还提供各种其它服务,例如当地学校就读协助和运动训练。只需告诉我们您的需求,我们就能找到解决方案!
目前美国最受外国买方追捧的地点如下:
• 加利福尼亚州旧金山湾区
• 加利福尼亚州洛杉矶大都会区和圣地亚哥
• 纽约州纽约市及附近城市
• 佛罗里达州(奥兰多、迈阿密、棕榈海岸、宝藏海岸、萨拉索塔和坦帕湾)
• 内华达州拉斯维加斯
• 亚利桑那州凤凰城
• 夏威夷
Homes2USA 拥有协助在其它城市购房的资源。只需告诉我们您的目标地点,我们就能为您效劳!
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Here are some common terms to help you understand California Real Estate:

时间至关重要

房地产市场瞬息万变。有时,美国部分地区无疑是卖方市场,可供购买的房源很少。在此情况下,通常对房产出价很多,需要杰出的技巧才能获胜。有时,其它地区是买方市场,大量房源可供买方挑选。中美一条龙房地产的房地产经纪人 (REALTORS®) 专业团队即时掌握市场信息,深知及时响应和待定截止日期的重要性。我们能够协助您了解每项房产的利弊,最大限度地实现您的购买价值和长期金融收益。

在所有情况下,时间都是至关重要的。购买选择可能今天有,明天无。有时候,您需要在短短几小时内就做出购买决定,视房地产市场的情况而定。因此,我们与每位客户密切合作,以便他们做好最佳准备,在必要时立即采取行动,因此,他们不会错过任何房地产机会。

一旦您订立合同,时间对满足合同规定的具体截止日期的要求至关重要。例如,如果您错过托管结束日期,您可能被要求对超过指定的购买合同截止日期的天数支付利息。

为了确保交易和与客户的沟通顺畅进行,我们前瞻性地与我们客户合作,通知他们购房交易中即将来临的截止日期。我们还以客户首选的沟通方式——手机、电子邮件、短信和 Skype——在他们最方便的时候(基于其地理位置)与他们接洽。

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条款和条件

在房地产交易中,任何一方均应承担合同后果,您理解这些后果并有意执行是非常重要的。购买合同是具有法律约束力,产生法律后果的文件。

在某些情况下,若您错过承诺的合同规定的截止日期,您可能失去房产或支付罚金。若您在任何时候有法律担忧,我们鼓励您咨询律师和/或税收顾问。

我们训练有素的房地产经纪人(REALTORS®)团队精通美国使用的各种购买合同。我们会在交易之前、交易过程中和交易之后与我们的客户认真审核合同的条款和条件。

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电子签名

在房地产文件上使用电子签名 (eSignature) 在美国越来越普遍,因为房地产交易正在从使用大量的纸质文件转向电子和数字足迹。目前仍有部分金融机构尚未接受电子签名。我们的房地产经纪人将就您接受在房地产交易使用电子签名与您沟通,并在此过程中向您介绍流程。

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产权与托管

产权公司和托管负责人是在美国购买房地产必不可少的中立方。产权公司进行产权搜索,审查目标房产,并与买方一起排除任何您不愿意受制的产权保险免责情况。他们还提供确保不动产产权清晰的产权保险保单。部分州使用律师替代产权公司。

托管是由中立方管理不动产的资金交换的过程。托管受托人称为托管或结算负责人或代理人。买方将资金存入指定的托管账户。卖方在托管结束之前将契据以及所有为了消除购房协议中的“或有事项”(条件和批准)所必需的其它文件交给托管持有人保管。托管负责人领导您的托管的顺利进行,包括编制托管说明和文件以及资金支出。

所有当事方都签署购房协议之后,代表将支付费用的一方的代理人挑选托管受托人,买方的保证金被寄存给脱管受托人,合同也同时被提交给托管受托人。从这点来看,托管受托人将遵照购买合同规定的买方和卖方的共同书面指示,保持中立立场,确保任何一方都不会对另一方拥有不公平的优势。托管受托人还遵照买方的新贷款人、卖方目前的贷款人以及双方的代理人的指示。托管受托人确保交易的透明化,同时谨慎地保持所有相关方的隐私。

您的中美一条龙房地产房地产经纪人(REALTORS®)将与产权公司和托管负责人密切合作。我们已经与多家一流的产权公司建立合作伙伴关系,在整个过程中为您提供优质的客户服务和房地产指引,确保您的交易顺利进行并按时结束。如果您在中国有任何关于产权公司及托管负责人的问题,请联系您当地的第一美国产权公司办事处。

您还可以在某些拥有讲您母语的代表的县和地点挑选产权和托管公司。为了您的便利,我们的 中美一条龙房地产房地产经纪人(REALTORS®)团队能够为您做此安排。

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交易过程

整个房地产交易流程包含许多步骤。即使是最训练有素的房地产专业人员也可能被这个流程搞得焦头烂额;然而,我们的房地产经纪人(REALTORS®)团队将为您使整个过程顺畅和简单。

在整个过程中,无论您何时有疑问,请尽管问我们。我们是您值得信赖的合作伙伴,确保您的房地产交易顺利进行并按时结束。

以下为房地产交易流程中通常会出现的步骤。您的 中美一条龙房地产 房地产经纪人(REALTORS®)会向您介绍整个流程。

Life of an Escrow

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资金和电汇

所有购买房地产的资金均存放在托管账户。产权公司会寄送关于将支票/汇票存入或转账至该账户的书面说明。资金可供使用可能需要 24-48 小时。因此,请准备好在购买合同规定的日期前 2 天就转账。您的 中美一条龙房地产房地产经纪人(REALTORS®)/托管负责人将为您介绍您房地产交易的详情。

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费用-由哪方支付(买方/卖方)

除房产销售价格以外,完成交易还涉及其它费用。此类费用或结束费用视地点而定。您的贷款人、托管公司和 中美一条龙房地产(REALTORS®)将在整个过程指导您。

所有结束费用均应在您的 HUD-1 settlement form 上列出,该份文件由您的托管负责人编写,应在完成您的购房之前填写。

小部分此类费用可能包括:

  • 房地产中介委员会/费用
  • 贷款费用——直接贷款费用
  • 贷款人要求预先支付的“预付利息”
  • 托管金/扣留金/准备金
  • 产权和托管结束费用
  • 登记/政府备案费用
  • 其它/杂项费用
  • 可能出现在 HUD-1 上的损害费用

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价格谈判

我们的目标是在房地产交易中成功地代表您,为您在房地产购买中协商到最佳价格,创造最佳价值。我们充分分析本地市场,并与其他涉及此项交易的房地产经纪人(REALTORS®)建立关系和信任,以获得优质信息和谈判实力,实现我们所代表的客户的良好效益。作为专业的房地产经纪人(REALTORS®),我们的道德行为规范向您提供最高的专业度和最丰富的房地产信息。

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房产税信息

房产税(或物业税)是房产所有人应缴纳的对房产征收的税收。该税收由房产所在辖区的主管部门征收;它可能缴纳给国家政府、联邦制下的州政府、政府/政府 或 地方政府。市级管辖区可能对同一笔财产征税。

有四种宽泛的房产税类型:

  1. 土地、土地改良物(不可移动的人造物体,如建筑物)
  2. 个人财产(可移动的人造物体)
  3. 无形财产(也成为非物质财产),描述个人或公司能够拥有并能将所有权转让给其他人或其它公司,但是没有实物形态的事物。它通常指的是合法创造物,例如版权、商标或专利。
  4. 不动产(也称为房地产或地产)指的是土地和土地改良物的结合。构筑物(即房屋)与土地分开征税。根据房产税系统,政府要求和/或对每项财产进行货币价值评估,而税收按该价值的比例评估。不同的国家和管辖区使用不同的房产税形式。

有时,特殊评估税与房产税混淆起来。这是两种截然不同的征税方式:一种 (ad valorem tax) 依赖于合理征税的房产的市场价值,而另一种(特殊评估)依赖于合理称为“利益”的特殊增强处理。

房产税率通常以百分比表示。它还可以用千分比(房产价值每千个货币单位的税额)表示,它也称为厘计税率厘计,也是货币单位的一千分之一。为了计算房产税,主管部门会用房产的评估价值乘以厘计税率,然后除以 1,000。例如,评估价值为 50,000 美元,厘计税率为 20 厘的位于城市的一处房产每年应缴纳 1,000 美元的房产税。

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购买合同和披露

在您搜索房产之前,我们需要您的配合,因为我们想了解您的要求和财务能力,以便我们富有成效地代表您。

购买合同和各种披露在房地产交易中是必不可少的。购买合同和披露要求因美国不同地区而不同。这就是您聘请 Homes2USA 代表您的原因。我们对各个地区对购买合同和披露要求的细微差别了如指掌。我们将指导您轻松完成整个过程,以便创造可能的毫无压力的形势,使其成为您顺畅、良好的体验。

我们将帮助您了解购买合同和托管说明,因为它是买方和卖方之间具有约束力的协议。我们会事先帮助您了解,以便当您找到您想购买的房产时,您已经更加清楚购买合同,对整个过程应付自如。若您有任何问题,我们将一一为您解答。我们为您搭建桥梁,使您能够在美国顺利置产,并提供 100% 的支持和客户满意度。

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附加房产税

在加利福尼亚购买房产时,熟悉附加房产税是非常重要的。《补充房地产税法》由加利福尼亚州州长在 1983 年 7 月签署,作为援助加利福尼亚州学校的一部分。如果您计划购买新房产或进行新建设,您将被要求支付补充房产税,该项税收将自所有权变更或新建筑竣工之日起成为您房产的留置权。

有个公式可确定您的税单金额。补充评估总额将按纳税年结束日——6 月 30 日——之前剩下的月份数按比例分配。

向您征收税收的时间安排视个别县的情况和县评估员、县财务主任/审计员和县征税员的工作量而变化。评估员会评估您的房产,然后告知您新的补充评估金额。届时,您将有机会讨论您的估价,申请房产所有人豁免并被告知您提起评估上诉的权利。然后县计算补充税收的金额,征税员将向您邮寄补充税税单。除其它事宜以外,补充税税单将确认以下信息:补充税金额和税收缴纳逾期日期。

如需其它信息,请咨询您的 中美一条龙房地产房地产经纪人(REALTORS®)、贷款人和托管负责人。

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Toolbox

购置房产手册

买方手册

当您考虑在美国购买房地产时,我们的房地产经纪人将向您提供以您母语编写的买方手册,手册包括流程概述和交易过程中随着截止日期的出现您应知晓的重要事项。若购买房地产的过程中存在地域差异,我们的团队将指导您解决这些差异,因此,您始终了解交易步骤和您在整个过程中的角色

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法定节假日

法定节假日

联邦法(5 U.S.C.6103)为联邦内雇员规定了每年具体的法定节假日。请特别注意这些法定节假日,因为各县记录员办事处在这些日期是关闭的。Homes2USA REALTOR®认识到这一点的重要性,我们将为您核实各县相关办事处的办公时间,以避免您的房地产买卖交易因县办事处法定节假日的关闭而造成任何延误。

请注意,大多数联邦雇员的工作日是星期一至星期五。对于这些雇员,当节假日适逢非工作日 – 星期六或星期日 – 节假日通常被安排到星期一(如节假日适逢星期日)或周五(如节假日适逢星期六)。

2013年,官方认定法定节假日:

  • 1 月 1 日(周二):元旦
  • 1 月 21 日(周一):马丁·路德金·诞辰
  • 2 月 12 日(周二):林肯诞辰*
  • 2 月 18 日(周一):华盛顿诞辰/总统日
  • 4 月 1 日(周一):塞萨尔·查韦斯日*
  • 4 月 15 日(周一):爱国者日**
  • 5 月 27 日(周一):阵亡将士纪念日
  • 7 月 4 日(周四):美国国庆日
  • 9 月 2 日(周一):劳动节
  • 10 月 14 日(周一):哥伦布日
  • 11 月 11 日(周一):退伍军人节
  • 11 月 28 日(周四):感恩节
  • 11 月 29 日(周五):感恩节假期*
  • 12 月 24 日(周二):平安夜*
  • 12 月 25 日(周三):圣诞节

*此日期不被定为法定假日,但许多旧金山湾区县记录办事处在这些日期是关闭的。

**此日期定为法定假日,但许多旧金山湾区县记录办事处并不认定这些日期为办事处假期。

此外,一些州规定了不同法定节假日。Homes2USA REALTOR®和产权过户公正人员会帮您指出任何可能影响您房地产交易按时结束的潜在因素。

在房地产交易过程中,对这些法定节假日的认识是至关重要的。同样重要的是,一定要避免交易具体截至日期和过户日期是任何法定节假日,当拟定或执行房产买卖合同的过程中,您的Homes2USA REALTOR®会确保法定节假日被考虑在内,让您随时了解在交易过程中可能出现的法定节假日,让您的过户手续顺利完成。

同样值得注意的还有,一些国家地区采用日光节约时制,又被称作夏时制. 当夏时制不被采用时,即被称作标准时间,或冬时制。并不是美国所有的州地区都采用夏时制。加利福尼亚州在2013年采用夏时制的时间为:

  • 3月10日,星期日(时钟将向前调整一小时)
  • 11月3日,星期日(时钟将向后调整一小时)

以下是完整的采用夏时制国家的列表,请访问: http://www.timeanddate.com/time/dst/2013.html.

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1031和1033交换条款

1031 交换是指美国《国内税收法》(IRS) 中规定延缓缴税的不动产和个人财产交换的章节。根据 1031 交换的规定,投资者可以以更高的价格交易、合并、更改、利用或重新安排他们的投资,而不会受到处罚——必须缴纳资本收益或重新利用(拥有房产时扣除的金额在房产出售时应缴纳税收)的税收。税收延缓缴纳,直至投资者以非 1031 交换的方式出售房产或财产归入投资者的房地产。当财产归入房地产时,存在根据当前市场价值的设置。

1033 交换是指美国《国内税收法》第 1033 节,该节规定各种非自愿转换纳税人财产的形式。转换在财产遭到损毁、盗窃、征用或面临征用威胁而处置时发生,纳税人获得其它财产或现金付款(例如,保险赔款或征用补偿)。

就涉及政府占用的 1033 交换,投资者可从非现金流动土地或诸如公寓大楼的管理房产转换至能够产生可预测现金流以及仅需少量管理乃至无需管理的三净租赁房产和共有财产。

Homes2USA 拥有擅长 1031 和 1033 交换的合作伙伴,能够指导您掌握这些过程的详情。正如所有大投资决定,您在做出最终决定之前咨询您的税收和/或法律顾问是非常重要。本信息仅作为一般信息,不作为法律或会计建议。

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